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住宅市场开始见顶 房企或试水农村租赁住房建设
2018年02月13日 09:22   
[导读]住宅市场开始见顶 房企或试水农村租赁住房建设
  近日,中央一号文件的出台,再次引起了市场的关注。新城控股集团高 级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者独 家专访时表示,本次政策将利好都市圈核心城市及周边的中小城镇,有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题,房地产企业可能会在农村试水租赁住房的建设。
  房企或试水农村租赁住房建设
  2月4日,2018年中央一号文件即《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》公布,其中提到,要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验,逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。
  欧阳捷告诉《华夏时报》记者,从区域来看,农村集体经营性建设用地入市,都市圈核心城市及周边的中小城镇有更多的市场机会,有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题,形成以城市群为主体的、构建大中小城市和城镇协调发展的城镇格局。但对于远离都市圈的一些城镇来说,他们的土地供应虽然较为丰富,但是没有更多的人口流入,所以受政策影响较小。
  农村土地制度改革也将有利于城镇化的步伐,欧阳捷表示,关键还要看宅基地流转之后能否给农民带来真正的收益,比如说宅基地未来是否可以抵押、可以贷款、可以交易,然后农民是否可以从中获得资产收益,这个收益拿到手,才能帮助农村人口真正转为城镇人口,促进城镇化的进程。
  文件提到,在符合土地利用总体规划前提下,允许县级政府通过村土地利用规划,调整优化村庄用地布局,有效利用农村零星分散的存量建设用地。
  同时文件也指出,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
  对于未来农村集体经营性建设用地入市后的主要用途,欧阳捷认为,集体经营性建设用地入市作为可售型商品住宅是不可行的,只有作为租赁住宅才是目前政策上允许的。想下乡去建设农村大宅或者别墅的行为,显然是不可能得到政策的鼓励和支持的。
  中央一号文件的公布将会给房企带来哪些新的机会呢?欧阳捷提到,未来,房地产企业进入农村市场最主要的形式应该是租赁住房的建设,但可售型住宅依然是房企的业务主体,租赁住宅目前来看还没有好的盈利模式,这一业务可能会是一个试水性的、尝试性的探索。
  九成中小房企两年后或退出
  2017年房地产市场调控增加,限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”成为楼市主基调,抑制了大部分购房需求,多个城市的房价也有所降低。那么2018年的房地产市场将会是怎样一个发展形势呢?
  “从目前来看,房地产市场,特别是住宅市场慢慢开始见顶了”,欧阳捷分析,在国家去杠杆、银根收紧的资金环境下,一二线城市的房地产市场不会像过去那样好了,三线城市受到的影响会更大。今年市场销售可能会比去年低,房地产市场的蛋糕一年比一年小,但2018年的住房市场整个会相对比较平稳,不会出现大起大落,房价不会暴涨也不会暴跌。
  值得注意的是,2017年,虽然房地产市场的蛋糕有所减小,但行业分化加剧,市场集中度有所提升,龙头房企的业绩并没有受到影响,反而创出了新高。2017年碧桂园、恒大、万科的业绩都超过了5000亿元,绿城中国、龙湖地产、新城控股等16家企业的业绩超过了千亿。“越大越强、强者恒强”成为当前房企的基本格局。
  “所有的资源都在向大企业集中,银行、基金、供应商等全面偏好大型房企”,欧阳捷透露,银行现在只给百强房企贷款,其他房企只收不贷。基金也慢慢转向百强房企的业务,其他房企基本上也很少做了。另外,供应商也更加着眼于百强房企的业务,尤其是出现小房企卷款跑路的情况后,中小房企的业务就更不敢做了。
  “有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,在这样的市场情况下,目前多个百亿房企都在冲击千亿目标,比如融信、融侨、正荣、富力、合景泰富等等,规模之争成为房企未来发展的一大要义。
  欧阳捷分析,“所有的资源都在向大企业集中,龙头房企的车轮还在滚滚向前,大企业会跑得更快,中小企业越来越没有优势,甚至会面临着生存难题,之前讲的是不进则退,现在则是不进则没,未来房企之间的收并购应该会更加的频繁。2015年我们曾提出,90%的中小房企会退出地产江湖,从现在来看,到2020年这个判断基本上会实现。”
  欧阳捷表示,预计到2020年,20强房企的市场份额会达到60%-70%,百强房企会占据80%左右,这时候中小房企就没机会了。这些中小房企到哪去?一二线城市的拿地成本太高,中小房企会向三四线城市下沉,但等大房企进入三四线城市,中小房企就只能退到五六线城市。

  在去杠杆的政策环境下,明年房企的融资会变得越来越难。欧阳捷透露,前端融资等通道受阻,未来房企融资成本肯定是越来越高,因为市场上的货币总量减少了,流向房地产资金也会减少。小房企的融资渠道变窄,融资成本可能在15%-18%,大房企融资成本目前大概5%-7%。

值班编辑:王子

来源:腾讯房产

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