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全国土地市场又一个“大年”开启
2018年02月09日 12:20   
[导读]可以预见,2018年全国土地市场“大年”趋势不改,但从中发掘机会依然要考验房企对政策及市场的把握能力。

  1月29日,中国指数研究院发布2018年1月份300城市土地市场交易报告。数据显示,
  1月份全国土地市场整体供应环比走低,成交量较上月缩水近半;整体均价环比小幅回落,住宅用地均价同比上扬;出让金较上月缩水过半。
  具体来看,1月份,全国土地市场供应量环比走低,同比增加近四成,仅一线城市供应量环比增加;成交方面,整体成交量环比转跌,出让金总额较上月缩水过半,三四线城市均价同比降幅居前。
  新年年关,2017年以大幅增长完成收官的房企年前显著放慢了拿地进程,不过对于杭州、苏州、成都等热点城市,刚过去的一个月依然成为众开发商追逐的区域。而随着各地政府提高土地出让门槛、丰富出让方式,积极备战2018年的房企所要面对的将不仅是来自市场的力量。
  总体回温 但热点城市延续火热
  诸葛找房数据显示,北京市2017年土地成交积极,成功出让102宗土地,其中,限价地高达44宗,成交金额为1685亿元,总建筑面积为646.1万平方米;自住型商品房用地成交16宗,成交金额为356.08亿,成交总建筑面积为170.1万平方米;共有产权房成交为12宗,成交金额为322.3亿,成交总建筑面积为168.6万平方米。
  而2018年以来,1月份入市量较少,一方面每年元月份临近年关、房企收官等原因,每年入市量都属于低峰期。16个项目中,8个为限价地,两块为共有产权房,其中还有3块科研设计和工业用地。
  不过北京之外,部分去年土地市场成交积极的二线城市今年以来延续了2017年市场态势。
  今年1月份,杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块,溢价率普遍在40%以上,有的甚至高达70%,而中铁建1月初在苏州摘得的住宅用地,更以每平方米4.3万元的楼面价刷新了当地纪录,较苏州去年的最高楼面价高出近五成。
  1月19日,代号为杭政储出[2017]88号的宅地进入拍卖程序,现场包括龙湖地产、中铁建、金辉、万科、建发等开发商云集。
  笕桥已近两年未有地块出让,最近一次地块成交需追溯至2015年12月24日,融创以16358元/平方米地价拿下笕桥单元JG0603-02地块,彼时溢价率61%。目前,该项目(融创·玖樟台)近3个月成交均价约34517元/平方米。
  经过一小时85轮竞价,龙湖地产迅速以35.81亿元竞得,楼板价3.1万元/平方米,溢价率50%。最后一块成交的宅地是杭政储出[2017]90号地块,规划为商住用地,由华侨城以57.59亿元+自持比例28%竞得,楼板价1.8万元/平方米,溢价率也达70%。
  中国房地产报记者统计,当天杭州共出让7宗地块,起始总价93.56亿元,包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天,7宗地块全部成功出让,收得土地出让金共达134.31亿元,3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。
  杭州土地2017年土地市场火热有目共睹,根据浙江土地网数据显示,截至去年12月19日,杭州市已成交的土地出让金额达2123.56亿元,成为继北京之后,第二个年度土地出让金额突破2000亿元的城市。
  杭州仅是开年各地土地市场续热的冰山一角,中原地产研究中心发布的统计数据显示,1月上半月,包括北京、杭州、成都、福州在内的33个城市相关土地成交额均超过10亿元。其中,北京土地成交额最高,达220亿元;杭州紧随其后为206亿元;苏州土地出让收入176亿元;武汉164亿元。此外,成都市、福州市、上饶市在1月前半月土地出让收入都超过50亿元。
  武汉也在延续去年拍地的火热势头。去年12月29日中国指数研究院公布2017年土地成交数据,其中武汉市卖地总金额1531亿,同比增长37%,仅次于北京、杭州和南京,位列全国第四;而在规划建筑面积方面,武汉以4542万平方米位列第一。
  克而瑞分析师杨科伟认为,今年1月以来多地土拍溢价率走高,与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质,同时配建或自持要求不高,甚至没有要求,引来众多竞拍房企,高溢价在所难免。“可以看到,现在能在土拍市场拿地的主要是排名前50的品牌房企,在做大规模的诉求下,房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证,土地市场必定有所升温。”
  冰火两重天 局地流标频发
  虽然开年以来土地总体市场依然延续去年以来的热度,但流拍、流标的现象仍然不断出现。据各地官方信息,今年1月,长沙、合肥、佛山等热点城市均有土地流拍、流标记录,长沙、佛山的地块甚至无人报价。
  1月4日,位于长沙市雨花区鄱阳村的一宗地块因无人报价而遭遇流拍。该地块的起始楼面价为4710元/平方米,住宅部分的最高销售价为7900元/平方米(不含精装修价格),利润空间不足。这也是今年长沙的首宗限房价地块。
  1月12日,合肥肥西县一宗巨无霸地块遭遇流拍,原因是3位竞买人的最高报价均未达到保留底价。此前的2017年11月,该地块已经遭遇过一次流拍。
  5天后,佛山高明区一宗商住用地因无人竞价而流拍。该地块起始楼面价为3409元/平方米,但最高限价5.1亿元,折合楼面价5500元/平方米。
  频繁的流标背后折射的是地方政府在土地出让领域的政策加码,而其背后,则裹挟着更多的调控目标。
  例如在今年1月底,武汉出让7宗地块。与以往不同的是,此次硚口汉宜路和汉阳罗七路地块的拿地规划要求之高十分罕 见,复杂程度堪称武汉土拍规则之最。
  记者梳理发现,此次挂牌的两宗热点地块,增加了不少“新玩法”,包括限地价、限房价、竞配建、限售价、熔断后竞无偿代建再竞规划。
  回溯过往,2016年11月22日,武汉土拍首度启用限价令,对部分地块的最高溢价率做出限制,且在多家竞买方触碰价格红线后,转而进入竞争代建和规划方案环节。2016年12月22日,武汉土拍专场有7宗地块设置了“指导价”,如果竞拍过程中超过了“指导价”,则按“一次报价”方式确定竞得人。2016年12月27日,武汉2016年最后一场土拍中,要求两宗相邻地块不得被同一竞买人取得。
  1月底亮相的硚口汉宜路和汉阳罗七路地块,既限房价、限房型、限工期、限销售对象,还规定当竞价达到出让最高价后,转为采取先竞争无偿代建后评比规划方案。
  同样,北京1月份流标的两宗地块均位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村,地段十分优越。在目前的北京共有产权地块中,属于位置较佳者。
  供地方式多元 房企能力遇考验
  1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议对农房和商品房提出了突破性的改革措施。国土资源部部长姜大明表示,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
  此外,会议同时提出将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
  目前,非房企手中的土地通常不能作为住宅开发,房地产企业通过股权收购或联合开发方式与非房企进行合作,但通常也只能开发配套用房或者商务产品,很难打破土地属性的天花板,如果申请土地属性的变更,往往受到诸多外部因素的制约。
  “政策的变化可能带来的最直接影响就是大量闲置土地的入市”,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,“不过供地方式的多元化和门槛设置不断提高,想获得开发机会也要考验各个企业的政策解读能力。”
  中国指数研究院监测显示,在2017年,销售规模在5000亿元以上阵营、1000亿~5000亿元房企、500亿~1000亿元房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡。同时,百亿房企在重点城市拿地集中度较高,500亿元以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超7成。
  不难看出,房企集中度增加,在楼市下半场保持企业竞争优势的最有效途径依然是根据自身情况进行土地积极储备。
  房企拿地意愿积极,但同时“限房价、竞地价”方式抑制了高价地的诞生,但是销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件则变相提升了开发商的拿地门槛和难度。可以预见,2018年全国土地市场“大年”趋势不改,但从中发掘机会依然要考验房企对政策及市场的把握能力。

来源:中国房地产报

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